Imobiliário, a pandemia trouxe à tona uma nova demanda por escritórios

“Pontual como a maré, em todas as crises econômicas, surge o tema da resistência do mercado imobiliário às intempéries. Para o sector de escritórios, onde se investe a maior parte dos recursos dos investidores institucionais mundiais (em Itália é de 60%), coloca-se também a questão relacionada da detenção de garantias e, em última análise, de todo o sistema financeiro”. É com estas palavras que começa o comentário escrito a quatro mãos Mário BregliaPresidente da Scenari Immobiliari e Stefano StanghelliniPresidente Honorário da SIEV, Sociedade Italiana de Avaliação e Avaliação, publicado em Monitorimmobiliare.it.

O texto explica como em abril de 2020, em meio à crise pandêmica, Breglia considerou útil tentar enxergar além da crise, oferecendo uma tentativa de análise, baseada em elementos objetivos, imune à emoção. Na época, foi publicado o estudo “Avaliando na incerteza”, agora atualizado com as projeções para 2025. O texto analisava sete crises anteriores à pandemia e dava origem a um modelo econométrico original que destacava a substancial resiliência do sistema imobiliário , e em particular dos escritórios ao longo do tempo, mesmo na presença de quedas momentâneas de preço (não de valor).

“Três anos depois, a realidade mostrou que o raciocínio que desenvolvemos tinha um fundamento concreto. Não só Milão, mas também Roma e a Itália como um todo, durante 2022 recuperou e até superou, ainda que ligeiramente, o nível pré-Covid”disse Breglia que acrescentou: “no biénio mais problemático da pandemia, a quebra do volume de negócios face a custos praticamente inalterados, a concessão aos inquilinos de reduções temporárias das rendas, o enxugamento ou mesmo o encerramento de muitas empresas, marcaram negativamente o mercado imobiliário“.

A pandemia trouxe uma nova demanda por escritórios, certamente não um colapso

A crise pandémica, segundo o relatório, abriu caminho a novas formas de utilização dos espaços, provocando uma aceleração das tendências para o green and smart living: tendências que já estavam delineadas, mas que muito se fortaleceram. Destas necessidades alteradas surgiu a necessidade de repensar os espaços de trabalho, integrando-os com uma pluralidade de serviços e aumentando o bem-estar de quem os utiliza. Essas mudanças levaram a uma transformação do mercado de escritórios, trazendo uma nova demanda, certamente não um colapso.

“Acredita-se“, comentou Breglia”que as considerações anteriores prevalecem sobre o alarme lançado pelo BCE relativamente aos fundos imobiliários, quanto à capacidade dos inquilinos manterem bons níveis de ocupação dos espaços de escritórios. A preocupação é causada pelas estratégias de grandes empresas que tendem a favorecer o trabalho inteligente e o uso rotativo do espaço de escritórios. Esta preocupação deriva da situação que se vive em toda a Europa, onde na última década os fundos imobiliários triplicaram o volume dos seus ativos“.

Na Itália, transações no setor de escritórios valem 5 bilhões de euros

Em Itália, o volume anual de transacções no sector dos escritórios é, em média, da ordem dos cinco mil milhões de euros, face a um valor total dos activos privados dos escritórios (instituições bancárias e seguradoras, instituições de segurança social e fundos imobiliários) estimado em cerca de 150 bilhões de euros. Os cinco bilhões anuais devem então ser divididos entre investimentos especulativos e transações de substituição ou melhoria, e o componente especulativo não chega a quarenta por cento. Isso confirma a escolha prudente dos gerentes e proprietários institucionais italianos. O tamanho pequeno protege, portanto, o mercado italiano de escritórios de crises que podem afetar outros países. Além disso, o uso do trabalho inteligente está longe da média de outros países.

“Ainda sobre escritórios e fundos imobiliários, dois outros aspectos devem ser observados“, explica Breglia”Os fundos imobiliários italianos são fechados, ao contrário da maioria dos fundos além dos Alpes, que são abertos e, portanto, sujeitos a pedidos de resgate por parte dos investidores. Na Itália há então uma maior atenção em manter uma proporção adequada entre as necessidades de novos espaços por demanda e a criação de um novo produto“.

No entanto, novos desenvolvimentos devem ser encorajados. A composição do patrimônio terciário nacional não atende ao desempenho energético exigido hoje, nem às necessidades produtivas e sociais dos trabalhadores. Onde o novo está presente, com as características já claras, os resultados são positivos. É preciso acionar um mecanismo virtuoso de transformação em inovação que seja capaz de concretizar, no mercado, as expectativas dos operadores e do país.