Doação de imóvel, tudo o que você precisa saber para não errar

Quando você decidir doar um imóvel refere-se a um contrato legal de doação entre o doador (aquele que dá) e o donatário que recebe. É ato regido pelo Código Civil que, no artigo 769, dispõe: “A doação é o contrato pelo qual, com espírito de generosidade, uma das partes enriquece a outra, cedendo a seu favor um de seus direitos ou assumindo para com o mesmo um vínculo”.

Um artigo que, embora se refira a qualquer tipo de doação e não apenas de bens imóveis, estabelece o princípio da liberalidade, ou seja, a consciência do doador para agir espontaneamente e não sob constrangimento. Da mesma forma, para cair sob a égide da doação, deve haver ao mesmo tempo o empobrecimento do doador e o enriquecimento do donatário.

A ideia de doação está, portanto, sujeita a princípios inalienáveis, como de fato também acontece no contexto da doação de dinheiro.

Como doar um imóvel

Existe doação direta e existe doação indireta. A primeira ocorre perante um notário e na presença de duas testemunhas, a doação indireta é típica daqueles casos em que o doador compra um imóvel e, ao mesmo tempo, o coloca em nome do donatário, ou seja, aquele que recebe a doação.

doação direta requer um contrato validado por um notário e testemunhas porque não é possível fazer uma doação para quem não está disposto a receber.

O tabelião deve realizar os levantamentos cadastrais e hipotecários e, concluída a doação, deverá tratar da transcrição da escritura no cartório de imóveis e da transferência.

Quem pode doar um imóvel e quem pode recebê-lo

O doador deve ser maior de idade e ter capacidade para agir e, portanto, para assinar um contrato, isso significa que a reconhecida incapacidade de entender e querer excluir que o doador possa ser tal.

O artigo 774 do Código Civil admite exceções, tanto que o menor emancipado só pode doar no âmbito de uma convenção de casamento.

Mesmo as pessoas coletivas podem doar, desde que esta possibilidade seja reconhecida nos estatutos e nos atos constitutivos.

Para o destinatário a situação é diferente, até menores de idade podem ser objeto de doação, pense no caso clássico em que um pai dá uma propriedade a seu filho. Em detalhes, os doadores podem ser:

  • o concebido
  • a criança não nascida
  • o menor
  • interdito (a aceitação fica a cargo do tutor com autorização do juiz tutelar)
  • os incapazes (com favor do curador autorizado pelo juiz tutelar)

Pessoas jurídicas e instituições também podem ser objeto de doações.

O custo de doar um imóvel

Os custos são de natureza diversa e, em princípio, podem ser classificados em duas áreas distintas:

  • taxa de notário
  • impostos (selo, registro, hipoteca, cadastral e doação)

A intervenção notarial tem um preço que varia consoante o valor do imóvel e também conforme a complexidade da escritura.

As taxas seguem lógicas diferentes e o grau de parentesco assume um peso entre doador e donatário. Se a sucessão for linear, a taxa de imposto sobre doações é de 4% mas apenas sobre o montante que exceda um milhão de euros, limite abaixo do qual nada é devido.

Doações entre irmãos e irmãs estão sujeitos a uma taxa de imposto de 6% pelo valor do imóvel que exceda os 100 mil euros. Doação entre pessoas não aparentadas por parentesco a alíquota é de 8% do valor do imóvel.

Por exemplo, se o pai doar um imóvel no valor de 500 mil euros ao filho, não há impostos a pagar porque o valor do imóvel é inferior a um milhão de euros. Se o imóvel valesse 1,2 milhões, seriam devidos 4% da parte superior a um milhão (200.000 euros), ou 8.000 euros de impostos. Portanto, pode-se afirmar que os impostos sobre doações, quando cobrados, são geralmente de valores limitados.

Hipoteca e impostos cadastrais devem ser adicionados. A primeira, devida para transcrição dos registros públicos de imóveis, corresponde a 2% do valor cadastral do imóvel. Em vez disso, o imposto cadastral é igual a 1% do mesmo valor.

Caso a doação representou a primeira casa de quem o recebe, ambas as taxas assumem o valor fixo de 200 euros cada. A taxa de registo, também quantificada em 200 euros, incide sobre imóveis com valor superior a um milhão de euros.

Os direitos dos herdeiros legítimos

Na lógica da sucessão a lei garante parte legítima aos cônjuges, filhos e ascendentes. A doação feita a um legitimado é considerada como um adiantamento à sucessão, o problema surge quando a doação é feita a um sujeito não legitimado e, neste caso, os herdeiros legítimos podem recorrer à ação de redução que, como último recurso objetivo, torna a doação ineficaz.

Revogação de doação

Sendo um contrato, a doação pode ser revogada nos termos da lei. No caso concreto, a revogação pode ocorrer por:

  • ingratidão, no prazo de um ano a contar do dia em que o doador tomou conhecimento do facto que permite a dissolução da doação
  • ocorrência de filhos, se o reconhecimento do filho tiver ocorrido nos dois anos seguintes à doação (conforme especificado pelo Tribunal Constitucional na sentença 250/2000).

Remuneração e doações de casamento eles não podem ser revogados. Os primeiros são feitos para ação de graças ou gratidão, os de casamento são feitos por ocasião de um casamento.

Com efeito, apenas a chamada doação típica – por exemplo, aquela entre familiares – pode ser dissolvida por ingratidão.

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