Propriedade nua: em que consiste e para quem é conveniente

Comprar uma casa a um preço inferior ao seu valor real? É possível, graças à fórmula de propriedade nua. Uma fórmula particular, uma espécie de “investimento de longo prazo”, que permite a quem compra poupança face aos preços de mercado, e ao mesmo tempo a quem vende obter liquidez imediata, mantendo o direito de viver em casa própria. Portanto, vamos ver em detalhes em que consiste a propriedade nua, quais são os prós e os possíveis contras.

O que é propriedade nua

A propriedade nua consiste em um lei real em uma casa ao lado do compradorque, no entanto, não prevê o direito de usufruto. Quem detém a mera posse, na verdade, é o dono das paredes sem morar lá. O simples proprietário “ideal” é, portanto, alguém que não tem necessidade de usar o ativo, ou de lucrar com ele, pelo menos não imediatamente.

Vender a mera posse da própria casa significa, para quem o faz, transferir a posse da mesma mantendo a direito de usufruto enquanto estiver vivo e ao mesmo tempo o direito de viver lá. Com a morte do vendedor, o usufruto passa para o comprador, que pode assim integrá-lo à mera posse, tomando posse plena da casa adquirida (a chamada “consolidação”). A venda da propriedade nua dá, portanto, a possibilidade de poder obter um liquidez imediatamantendo o direito de habitar em sua própria casa. Por outro lado, quem compra com esta fórmula tem a possibilidade de comprar uma casa por um valor inferior ao seu preço real; no entanto, ele terá que esperar algum tempo antes de poder morar lá ou alugar a casa.

Razões para vender, razões para comprar em propriedade nua

Normalmente, aqueles que decidem vender a propriedade nua de sua casa têm necessidade de obter liquidez, sem no entanto ter de se deslocar para outro local, e mantendo a possibilidade, como usufrutuário, de o arrendar, obtendo rendimentos adicionais. Na maioria das vezes é uma escolha de pessoas que envelhecem, que procuram uma solução para complementar a sua pensão. Além disso, quem possui o direito de usufruto da casa tem o direito de usar o imóvel e dele auferir qualquer lucro, mesmo alugando-o, conforme mencionado, para cobrar uma taxa.

Por outro lado, aqueles que se orientam para a compra de uma casa própria não têm a necessidade imediata de aí residir, sendo atraídos pela preço de compra reduzido. Sem direito de usufruto, de facto, uma casa naturalmente custa menos. Este tipo de investimento pode fazer sentido a longo prazo (por exemplo, se quiser atribuir a casa a um filho pequeno, que pode esperar a morte do usufrutuário para se tornar proprietário e viver na casa).

Vantagens para quem compra e para quem vende

Para quem compra propriedade nua, o vantagem é esse oimóveis são mais baratos e o valor total da casa diminui quanto maior for o direito de usufruto. Para este tipo de venda, de facto, assume-se que o usufruto durará menos se o vendedor for idoso: o valor da mera propriedade é, portanto, inversamente proporcional à idade do vendedor da casa. Tomando um exemplo prático, se alguém quisesse comprar um imóvel em regime de posse de uma pessoa de oitenta anos, poderia esperar uma redução de 25% em relação ao preço de mercado, se noventa, 15%. Caso contrário, se o vendedor for jovem, o valor do nu-propriedade será menor, pois o comprador poderá esperar muito tempo até adquirir a posse plena da casa adquirida.

Para quem vende em vez de propriedade nua na prática nada muda: estipulada a venda e arrecadado o dinheiro, ele permanece tranquilo em sua própria casa, pois vendendo apenas a mera propriedade conserva a possibilidade de usufruí-la, normalmente, até o momento de sua morte. A situação é diferente para quaisquer herdeiros: sempre que ocorrer a morte, após a venda da mera propriedade a casa já não passará para eles, mas sim para quem a comprou, que passará a adquirir a propriedade plena (tecnicamente definida como “descomprimida”).

Valor da propriedade, despesas a incorrer, impostos

Existir coeficientes precisos, estabelecido periodicamente pelo Ministério da Economia e Finanças, para obtenção do valor de nua propriedade. A última atualização data de dezembro de 2022. Valores indicados para efeitos fiscais, mas normalmente também utilizados na negociação para estabelecer o valor do imóvel a adquirir. No entanto, deve-se lembrar que a venda, também neste caso, permanece na livre negociação entre as partes, pois nada as impede de atribuir valores diversos à mera posse e ao usufruto.

O custos a ter em conta para este tipo de venda incluem os de mediação para o mediador imobiliário (2 – 3% do valor). O taxas de condomínio e de manutenção ordinária (salvo acordos diferentes entre as partes), também são cobrados do usufrutuário, enquanto aqueles extraordinário são de responsabilidade do comprador. Todos impostos relativos à posse do bem (como Irpef, IMU e imposto sobre resíduos) dizem respeito ao usufrutuário.

A venda com a fórmula de nua propriedade envolve o pagamento de impostos comuns, consoante se trate de primeira habitação ou não; se o imóvel cumprir os requisitos de primeira habitação (ou seja, se o novo proprietário aí transferir a sua residência, mas é uma possibilidade difícil), é esperado 2% sobre o preço ou valor cadastral (líquido do valor do usufruto); se for uma segunda casa, 9%.

No caso de hipoteca

Ser capaz de obter um mútuo comprar a propriedade nua não é uma questão simples. A dificuldade em encontrar um banco disposto a conceder um empréstimo desse tipo reside no fato de que o direito de usufruto permanece com um sujeito diferente do mutuário, o que torna menos eficaz até mesmo a hipoteca da casa. Em caso de problemas, e se as prestações não forem pagas, a casa hipotecada poderá ser vendida apenas pelo valor da nua propriedade.

O mutuário então não posso perguntar a primeiro empréstimo habitação, visto que não será possível transferir a residência para lá por muito tempo; também por esta razão, as condições económicas de uma hipoteca de habitação própria são certamente piores do que as aplicadas à primeira habitação. Esta é uma das razões pelas quais, para além das suas características, a mera propriedade é muitas vezes considerada uma forma de investimento do capital disponível: compra-se hoje investindo-se uma certa quantia de capital, esperando-se que dentro de alguns anos o valor do imóvel (também obteve o usufruto) aumentou adequadamente.

Obrigações diversas e gestão condominial

Sendo um verdadeiro venda de imóveismesmo a relativa à mera propriedade exige a forma escrita e o uso de um notário. Os custos fiscais e notariais (bem como eventuais custos de mediação imobiliária) são essencialmente semelhantes aos previstos para qualquer outra venda de imóveis, ainda que calculados com base no valor reduzido do imóvel. Eles contribuem para determiná-los vários elementos, como o tipo de imóvel e seu valor, ou as possíveis dificuldades na investigação preliminar antes da escritura. Para saber exatamente quais custos você está enfrentando, o conselho é solicitar uma cotação, talvez, de mais de um cartório.

A escolha do profissional cabe ao comprador do imóvel. Por sua vez, o vendedor da propriedade nua tem a tarefa de realizar uma inventário de tudo o que está incluído na venda (salvo disposições diversas no contrato): isto, para evitar problemas futuros com relação a móveis e outros objetos, que poderiam ser destinados aos herdeiros. O usufrutuário também se comprometerá formalmente a manter os bens com a diligência do “bom pai de família” (termo pelo qual a lei indica a diligência normal a que qualquer pessoa é obrigada na administração da sua casa).

Também pode acontecer que o usufruto tenha um duração predeterminada (por exemplo, 6 anos). Se o usufrutuário falecer antes deste prazo, a propriedade passará em qualquer caso para o nu-proprietário. Capítulo condominial: o direito de voto na assembleia, nas deliberações sobre administração ordinária e gozo das partes e serviços comuns, pertence ao usufrutuário. Por outro lado, o nu-proprietário tem direito a voto nas deliberações relativas a inovações, reconstruções ou manutenções extraordinárias das partes comuns do edifício.

A fórmula da anuidade previdenciária

Para o Pessoas mais velhas ou frágilexiste também a possibilidade de tornar a mera posse da própria casa um aqueles que os auxiliam, que se comprometem, em troca, a continuar a auxiliá-los gratuitamente enquanto estiverem vivos: ou seja, prestam assistência voluntária em troca da mera propriedade. Também para este tipo de contrato, definido anuidade previdenciária, o contrato deve ser estipulado perante um notário, o dono da casa deve ser perfeitamente capaz de entender e a sua vontade deve ser livre. Uma condição determinante para esse tipo de contrato, então, é que o prazo de entrega do desempenho ou “incerto”. Se a pessoa frágil estiver morrendo, a venda perde a validade.

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